2027-cı ildə Bakıda mənzil qiymətləri artacaq, yoxsa düşəcək?

Mənim qənaətimə görə, 2027-cı ildə Bakı daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin kəskin şəkildə aşağı düşməsi üçün fundamental iqtisadi əsaslar hələlik kifayət qədər formalaşmayıb. Daha real ssenari mənzil qiymətlərinin artımını davam etdirməsi, lakin bu artımın bazarın ayrı-ayrı seqmentlərində fərqli templərlə baş verməsidir.
Burada vacib bir məqamı nəzərə almaq lazımdır: daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərin artması ilə əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin yüksəlməsi eyni anlayış deyil. Son dövrlərdə mənzil qiymətlərinin əhalinin gəlirlərindən daha sürətlə artması bazarda müəyyən tələb məhdudiyyətləri yaradıb. Bu isə gələcəkdə qiymət artımının əvvəlki dövrlərlə müqayisədə daha mülayim olacağını göstərən amillərdən biridir.
Azərbaycan Mərkəzi Bankının 2027-cı ilin birinci yarısına dair maliyyə sabitliyi hesabatında və açıqlanan statistik göstəricilərdə mənzil qiymətlərinin illik artımının 8,4 faiz təşkil etdiyi bildirilir. İlkin mənzil bazarında bu göstərici 12,7 faiz, təkrar mənzil bazarında isə 8,3 faiz olub. Eyni zamanda, qiymət artımının tempində müəyyən zəifləmə müşahidə edilir. Bu göstəricilər bazarda ucuzlaşmadan daha çox qiymət artımının tədricən normallaşmasına işarə edir.
Qiymət artımını şərtləndirən əsas amillər
Birinci amil torpaq resurslarının məhdudluğudur. Bakının mərkəzi və iqtisadi baxımdan cəlbedici ərazilərində tikinti üçün yararlı torpaq sahələrinin məhdud olması yeni layihələrin maya dəyərinə birbaşa təsir göstərir. Torpaq, tikinti materialları, əməkhaqqı, mühəndis-kommunikasiya və digər xərclərin artması son nəticədə mənzillərin satış qiymətlərində də öz əksini tapır.
İkinci mühüm amil yeni mənzil təklifinin formalaşmasıdır. Tikinti sektorunda aktivliyin zəifləməsi, yeni layihələrin həyata keçirilməsi ilə bağlı xərclərin artması və inzibati prosedurlar təklifin genişlənməsini məhdudlaşdıra bilər. Təklifin tələbə uyğun sürətlə artmaması isə qiymətlərin aşağı düşməsini çətinləşdirən amillərdəndir.
Üçüncü amil Bakıya davamlı yaşayış və iqtisadi miqrasiyadır. Paytaxtda iş, təhsil, biznes və sosial infrastrukturun cəmləşməsi mənzilə olan fundamental tələbi qoruyur. Bu tələb yalnız investisiya məqsədli alışlardan deyil, həm də real yaşayış ehtiyacından qaynaqlanır.
Bəs qiymətlərin ucuzlaşmasına səbəb ola biləcək amillər varmı?
Əlbəttə, var. İlk növbədə, mənzil qiymətlərinin əhalinin real gəlirləri ilə müqayisədə yüksək səviyyəyə çatması alıcıların alış imkanlarını məhdudlaşdırır. İpoteka kreditlərinin əlçatanlığı, faiz dərəcələri, ailələrin gəlirləri və ümumi iqtisadi gözləntilər bazarın tələb tərəfinə təsir edən əsas göstəricilərdir.
Digər tərəfdən, bazarda təklif olunan mənzillərin qiyməti ilə alıcıların ödəməyə hazır olduğu məbləğ arasında fərq yarandıqda satış müddəti uzanır. Belə şəraitdə bəzi satıcılar qiymətlərə yenidən baxmağa və güzəştlər etməyə məcbur olurlar.
Lakin ayrı-ayrı mənzillərin qiymətində korreksiyanı bütün Bakı mənzil bazarında ümumi ucuzlaşma kimi qiymətləndirmək düzgün olmazdı. Fərdi əmlak üzrə qiymət enişi ilə bazar miqyasında sistemli ucuzlaşma tamamilə fərqli proseslərdir.
2027-cı ildə hansı mənzillər daha çox bahalaşa bilər?
Mənim təhlilimə görə, ilk növbədə, hüquqi sənədləri qaydasında olan, çıxarışlı, keyfiyyətli tikilmiş və əlverişli infrastruktura malik yeni mənzillər qiymət dayanıqlığını daha yaxşı qoruyacaq.
Xüsusilə nəqliyyat əlçatanlığı, metroya yaxınlıq, məktəb, xəstəxana, ticarət mərkəzləri və digər sosial obyektlərin mövcudluğu mənzilin bazar dəyərinə təsir edən əsas amillər olaraq qalacaq.
Mərkəzi ərazilərdə torpaq və tikinti xərclərinin yüksək olması qiymətlərin aşağı düşməsini məhdudlaşdırır. Bununla yanaşı, şəhərin inkişaf edən periferik ərazilərində infrastruktur layihələrinin reallaşdırılması həmin zonaların investisiya cəlbediciliyini artıra bilər.
Köhnə tikililərdə isə daha fərqli qiymət dinamikası gözlənilir. Binanın texniki vəziyyəti, istismar müddəti, yerləşdiyi ərazi, sənədləşməsi və mümkün söküntü perspektivi qiymətlərin formalaşmasında daha böyük rol oynayacaq.
Yekun proqnoz
Beləliklə, 2027-cı il üzrə əsas analitik qənaətim ondan ibarətdir ki, Bakı mənzil bazarında kəskin qiymət enişindən daha çox mülayim bahalaşma və bazarın seqmentlər üzrə fərqlənməsi ssenarisi real görünür.
Bununla belə, mənzil qiymətlərinin artması avtomatik olaraq bütün əmlakların investisiya baxımından gəlirli olması demək deyil. Alıcılar artıq yalnız qiymətin gələcəkdə artmasına deyil, mənzilin real bazar dəyərinə, kirayə potensialına, likvidliyinə, hüquqi statusuna və istismar xərclərinə də diqqət yetirməlidirlər.
Mən hesab edirəm ki, Bakı daşınmaz əmlak bazarı tədricən daha rasional və seçici mərhələyə keçir. Əvvəllər bazarda ümumi qiymət artımı bir çox əmlak növünün bahalaşmasına səbəb olurdusa, bundan sonra düzgün yerləşmə, keyfiyyət, sənədləşmə və iqtisadi əsaslandırma daha həlledici olacaq.
Əsas məsələ qiymətlərin sadəcə artması deyil, həmin qiymətlərin real iqtisadi tələblə nə dərəcədə əsaslandırılmasıdır.

Telegramda izləyin