"Hibrid ipoteka" Azərbaycanda mənzil problemini həll edə bilərmi?

"Azərbaycanda mənzil məsələsinin həllində artıq yalnız klassik ipoteka modelinə baxmaq kifayət deyil. Bir çox ailə üçün əsas problem aylıq ödənişdən daha çox ilkin ödənişi formalaşdırmaqdır".

Bunu BiG.AZ-a açıqlamasında iqdisadçı Asif İbrahimov bildirib.

O, qeyd edib ki, bu səbəbdən dövlət ipotekası, bank maliyyələşməsi, dövlət zəmanəti və vətəndaşın vəsaitini birləşdirən hibrid ipoteka modelinin ciddi şəkildə müzakirəyə çıxarılmasına ehtiyac var:

"Hazırda Azərbaycanda "hibrid ipoteka" ayrıca standart məhsul kimi mövcud deyil. Lakin belə bir model üçün lazım olan mexanizmlərin bir hissəsi artıq fəaliyyət göstərir. Dövlət ipotekası, güzəştli ipoteka və İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun zəmanət sistemi mövcuddur.

2026-cı ilin ilk yarısında Fondun vəsaiti hesabına 226,3 milyon manat məbləğində 2 242 ipoteka krediti verilib.

Deməli, məsələ tamamilə yeni sistem yaratmaqdan çox, mövcud mexanizmləri bir-biri ilə inteqrasiya etməkdir.

Məsələn, 200 min manatlıq mənzilin alınması zamanı 20 min manatını vətəndaş, 140 min manatını dövlət ipotekası, 40 min manatını isə kommersiya bankı maliyyələşdirə bilər. Dövlət və ya Fond isə əlavə bank tranşının müəyyən hissəsinə zəmanət verə bilər.

Belə modelin qarşısında, əlbəttə, hüquqi və maliyyə məsələləri var. Eyni mənzil üzərində dövlət ipotekası ilə kommersiya bankının əlavə kreditinin girov hüquqları, kredit ödənilmədikdə tərəflərin tələblərinin ardıcıllığı və dövlət zəmanətinin həcmi qanunvericiliklə dəqiq müəyyənləşdirilməlidir.

Lakin bunlar "mümkün deyil" səbəbi deyil. Bunlar hüquqi və maliyyə dizaynı məsələləridir.

Digər mühüm məsələ bankın üzərinə düşən riskdir. Bank əlavə kredit verirsə, bunun qarşılığında riskin müəyyən hissəsinin zəmanətlə bölüşdürülməsi lazımdır. Hazırkı sistemdə zəmanətli ipoteka mexanizminin mövcud olması göstərir ki, dövlət və bank arasında risk bölgüsü prinsipi Azərbaycanda tamamilə yeni deyil.

Amma hibrid ipotekanın ən böyük təhlükələrindən biri mənzil qiymətlərinin daha da yüksəlməsi ola bilər.

Əgər dövlət kredit imkanlarını genişləndirir, lakin mənzil təklifi eyni səviyyədə qalırsa, bazara əlavə vəsait daxil olduqca satıcıların qiymətləri artırmaq imkanı yaranır. Bu halda dövlət vətəndaşa daha çox kredit verir, vətəndaş isə həmin kreditlə daha bahalı mənzil alır.

Ona görə də hibrid ipoteka mənzil tikintisinin və münasib qiymətli mənzil təklifinin artırılması ilə paralel həyata keçirilməlidir.

Burada müstəqil qiymətləndirmə də xüsusi əhəmiyyət daşıyır. Məsələn, 200 min manatlıq mənzilin həqiqətən 200 min manat bazar dəyəri varmı? Əgər real bazar dəyəri 170 min manatdırsa, dövlətin və bankın 200 min manat üzərindən maliyyələşmə aparması riskli və iqtisadi baxımdan əsaslandırılmamış olar.

Buna görə kredit məbləği ilə yanaşı, mənzilin real bazar dəyərinə də ciddi nəzarət mexanizmi yaradılmalıdır.

Mən hesab edirəm ki, Azərbaycanda "Hibrid İpoteka" pilot proqramının hazırlanmasının vaxtıdır.

Model ilk mərhələdə ilk dəfə mənzil alan ailələr, orta gəlirli vətəndaşlar və münasib qiymətli yeni tikililər üzrə sınaqdan keçirilə bilər.

Burada tərəflərin funksiyaları belə bölüşdürülə bilər: dövlət uzunmüddətli maliyyələşməni, bank əlavə kredit tranşını, Fond risk zəmanətini, vətəndaş isə ilkin ödənişi təmin edir.

Pilot proqramın nəticələri isə problemli kreditlərin səviyyəsi, dövlət zəmanətinin fiskal riski, mənzil qiymətlərinin dinamikası və ailələrin borc yükü kimi göstəricilər əsasında qiymətləndirilməlidir.

Əslində Azərbaycanda hibrid ipotekanın qarşısında keçilməz maneə yoxdur. Bunun üçün hüquqi çərçivə hazırlanmalı, risklər bölüşdürülməli, dövlətin, bankın, Fondun və vətəndaşın məsuliyyəti dəqiq müəyyənləşdirilməlidir.

Əsas məqsəd sadəcə daha çox kredit vermək olmamalıdır. Məqsəd vətəndaşa daha aşağı ilkin ödənişlə, gəlirinə uyğun aylıq ödənişlə və real bazar qiyməti əsasında mənzil sahibi olmaq imkanı yaratmaqdır.

Əgər bu üç şərt təmin olunarsa, "Hibrid İpoteka" sadəcə yeni kredit məhsulu deyil, mənzil bazarında əlçatanlığı artıran real mexanizmə çevrilə bilər".

Telegramda izləyin