İpoteka kreditləri və girov qoyulmuş əmlakın hüquqi problemləri

İpoteka kreditləri ilə bağlı problemləri bir neçə əsas istiqamətdə qruplaşdırmaq mümkündür.

Birincisi, kredit müqavilələrinin və ipoteka müqavilələrinin şərtlərinin borcalan tərəfindən tam başa düşülməməsidir. Təcrübədə vətəndaşlar bəzən yalnız kreditin məbləğinə və aylıq ödənişə diqqət yetirir, lakin faiz dərəcələrinin dəyişməsi, gecikmə faizləri, dəbbə pulu, vaxtından əvvəl tələb hüququ və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi kimi mühüm hüquqi nəticələri kifayət qədər qiymətləndirmirlər.

İkincisi, kredit öhdəliyinin pozulması ilə əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun itirilməsi riski arasındakı hüquqi əlaqədir. Borcun vaxtında ödənilməməsi kreditor üçün qanuni müdafiə vasitələrinin yaranmasına səbəb olsa da, bu, borcalanın hüquqlarının avtomatik olaraq aradan qalxması demək deyil.

Üçüncüsü, kredit təşkilatları tərəfindən müqavilə şərtlərinin tətbiqi zamanı şəffaflıq və mütənasiblik məsələləridir. Xüsusilə borcun hesablanması, faizlərin və cərimələrin tətbiqi, borcun vaxtından əvvəl tələb edilməsi və girov predmetinin realizasiyası zamanı hüquqi əsaslandırma mühüm əhəmiyyət daşıyır. Kreditorun ipoteka predmetinə tutma yönəltmək hüququ mövcud olsa da, həmin hüququn həyata keçirilməsi qanunla müəyyən edilmiş prosedurlara uyğun olmalıdır.

Burada bir neçə mühüm hüquqi məsələ ön plana çıxır:

İpoteka müqaviləsinin qanunvericiliyin tələblərinə uyğun bağlanması və dövlət qeydiyyatı.

İpoteka predmetinin hüquqi statusunun və mülkiyyətçinin səlahiyyətlərinin düzgün müəyyən edilməsi.

Tutmanın yönəldilməsi üçün qanuni əsasların mövcudluğu.

Borcun, faizlərin və digər ödənişlərin düzgün hesablanması.

Əmlakın qiymətləndirilməsinin obyektiv və əsaslandırılmış aparılması.

Əmlakın satışının qanunla müəyyən edilmiş prosedura uyğun həyata keçirilməsi.

Borcalanın və digər hüquq sahiblərinin məhkəmə müdafiəsi imkanlarının qorunması.

Xüsusilə qeyd etmək lazımdır ki, ipoteka predmetinin satış qiyməti ilə borcun məbləği arasında ciddi uyğunsuzluq yarandıqda, bu məsələ hüquqi və iqtisadi baxımdan xüsusi araşdırma tələb edir. Əmlakın bazar dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə aşağı qiymətə realizasiyası mülkiyyətçinin əmlak maraqlarına ciddi zərər vura bilər. Kredit öhdəliyinin pozulması kreditorun qanunla nəzərdə tutulmuş hüquqi müdafiə vasitələrindən istifadə etməsinə əsas yarada bilər. Lakin əmlaka tutmanın yönəldilməsi özbaşına və prosedur qaydalarından kənar həyata keçirilə bilməz.

Kreditor müvafiq qanuni prosedurlara riayət etməli, borcun məbləğini əsaslandırmalı və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi üçün nəzərdə tutulan hüquqi mexanizmlərdən istifadə etməlidir.

Borcalan isə borcun hesablanmasına, müqavilə şərtlərinin qanuniliyinə, qiymətləndirməyə və satış proseduruna dair etirazlarını müvafiq hüquqi qaydada irəli sürə bilər.

Burada mühüm məqam ondan ibarətdir ki, məhkəmə müdafiəsi formal xarakter daşımamalı, şəxsin mülkiyyət hüququnun real və effektiv müdafiəsini təmin etməlidir. Mən bir neçə istiqaməti xüsusilə vacib hesab edirəm:

1. Kredit müqavilələrinin şəffaflığı. Borcalana kreditin ümumi dəyəri, faizlər, əlavə ödənişlər və mümkün hüquqi nəticələr barədə aydın və tam məlumat verilməlidir.

2. Borcalanın məlumatlandırılması. Ödəniş gecikməsi yarandıqda borcalana borcun strukturu və mümkün hüquqi nəticələr barədə vaxtında məlumat verilməlidir.

3. Məhkəməyədək həll mexanizmləri. Borcun restrukturizasiyası, ödəniş qrafikinin dəyişdirilməsi və tərəflər arasında razılaşma imkanları genişləndirilməlidir.

4. Qiymətləndirmə və satış mexanizmləri. İpoteka predmetinin realizasiyası zamanı müstəqillik, şəffaflıq və bazar prinsipləri daha effektiv təmin edilməlidir.

5. Məhkəmə müdafiəsinin effektivliyi. Mübahisələrə baxılarkən həm kreditorun qanuni tələbləri, həm də borcalanın mülkiyyət və prosessual hüquqları hərtərəfli qiymətləndirilməlidir. İpoteka müqaviləsi imzalanmazdan əvvəl aşağıdakılar mütləq araşdırılmalıdır:

Kreditin faktiki ümumi dəyəri;

İllik faiz dərəcəsi və onun dəyişmə şərtləri;

Gecikmə faizləri və dəbbə pulu;

Borcun vaxtından əvvəl tələb edilməsi halları;

İpoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi qaydası;

Əmlakın sığortalanması və digər əlavə öhdəliklər;

Birgə mülkiyyət və ailə üzvlərinin hüquqi statusu;

Müqavilənin pozulmasının hüquqi nəticələri.

Vətəndaşlar bilməlidirlər ki, müqaviləni imzalamaq onun bütün şərtlərini mübahisələndirmək hüququndan imtina etmək demək deyil. Qanunvericiliyə zidd olan və ya hüquqları pozan müqavilə şərtləri müvafiq hüquqi qaydada mübahisələndirilə bilər.

Fərid Cəfərli- Əmlak məsələləri üzrə ekspert

Telegramda izləyin