Daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ: Əsas hüquqlar və qanuni təminatlar

Daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ şəxsin qanunla müəyyən edilmiş qaydada ona məxsus olan əmlaka sahib olmaq, ondan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək səlahiyyətlərini əhatə edir. Bu hüquq mülkiyyətçinin əmlak üzərində qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hədlər daxilində hüquqi hakimiyyətini təmin edir.
Mülkiyyət hüququ üç əsas elementdən ibarətdir: sahiblik, istifadə və sərəncam hüququ. Sahiblik hüququ əmlak üzərində faktiki hakimiyyətə malik olmaq, onu öz nəzarətində saxlamaq və faktiki sahibliyi həyata keçirmək imkanını ifadə edir. Məsələn, şəxsin özünə məxsus mənzildə yaşaması və ya həmin mənzili qanuni əsaslarla öz nəzarətində saxlaması sahiblik hüququnun həyata keçirilməsidir.
İstifadə hüququ əmlakın təyinatına uyğun olaraq onun faydalı xüsusiyyətlərindən yararlanmaq, ondan gəlir əldə etmək və digər qanuni məqsədlərlə istifadə etmək səlahiyyətidir. Mülkiyyətçinin mənzildə yaşaması, onu icarəyə verməsi və qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq gəlir əldə etməsi buna nümunədir.
Sərəncam hüququ isə əmlakın hüquqi taleyini müəyyən etmək, qanunvericiliyin tələblərinə riayət etməklə onu satmaq, bağışlamaq, dəyişdirmək, vəsiyyət etmək və digər hüquqi əqdlərin predmetinə çevirmək səlahiyyətidir. Bununla belə, həmin səlahiyyətlərin həyata keçirilməsi zamanı qanunvericiliyin tələbləri, digər şəxslərin hüquqları, əmlakın hüquqi rejimi və ictimai maraqlar nəzərə alınmalıdır.
Daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ qanunvericiliklə qorunur. Şəxslər qanunla müəyyən edilmiş qaydada mülkiyyət hüququ əldə edə, hüquqları pozulduqda isə qanuni müdafiə vasitələrindən istifadə edə bilərlər. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 29-cu maddəsinə əsasən, qanunla nəzərdə tutulan hallar istisna olmaqla, heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Dövlət ehtiyacları üçün əmlakın özgəninkiləşdirilməsi zamanı isə Konstitusiyada və müvafiq qanunvericilikdə nəzərdə tutulan şərtlərə, o cümlədən əmlakın dəyərinin qabaqcadan ədalətli ödənilməsi tələbinə riayət edilməlidir. Eyni zamanda, mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsi digər şəxslərin hüquqlarını pozmamalı və qanunla müəyyən edilmiş məhdudiyyətlərə zidd olmamalıdır.
Daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ müxtəlif qanuni əsaslarla əldə edilə bilər. Ən geniş yayılmış üsullardan biri alqı-satqı, bağışlama və qanunla nəzərdə tutulmuş digər müqavilələr əsasında əmlak əldə etməkdir. Bu zaman müqavilənin qanuni formada bağlanması, zəruri sənədlərin hazırlanması və mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı üçün tələb olunan şərtlərin yerinə yetirilməsi vacibdir.
Mülkiyyət hüququ vərəsəlik qaydasında da əldə edilə bilər. Fiziki şəxsin vəfatından sonra ona məxsus daşınmaz əmlak vərəsəlik hüququ əsasında vərəsələrə keçir. Bu prosesdə vərəsəlik hüququnun təsdiqi və əmlaka dair hüquqların rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı qanunvericiliyin tələbləri nəzərə alınmalıdır.
Yeni tikilmiş bina və ya digər daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun yaranması isə tikintinin qanuniliyindən, torpaq sahəsinə dair hüquqlardan, tələb olunan icazə və sənədlərdən, eləcə də dövlət qeydiyyatı prosedurlarından asılıdır. Tikinti faktının özü hər bir halda mülkiyyət hüququnun avtomatik yaranması demək deyil. Dövlətə və ya bələdiyyəyə məxsus əmlak da qanunvericiliklə müəyyən edilmiş prosedurlar, o cümlədən müvafiq qərar və ya hərrac əsasında əldə edilə bilər. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulan digər hallar da mülkiyyət hüququnun yaranmasına səbəb ola bilər.
Daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun mövcudluğu həmin əmlakla bağlı heç bir məhdudiyyətin olmadığı anlamına gəlmir. Əmlak ipoteka, servitut, icarə münasibətləri və ya digər hüquqi məhdudiyyətlərlə bağlı ola bilər. İpoteka daşınmaz əmlakın öhdəliyin, adətən kredit borcunun təminatı kimi yüklü edilməsidir. Servitut başqa şəxsin daşınmaz əmlakından müəyyən edilmiş məhdud həcmdə istifadə etmək hüququdur. İcarə isə əmlakdan müqavilə və qanunvericilik çərçivəsində istifadə edilməsinə imkan verən hüquqi münasibətdir. Əmlak üzərinə həbs qoyulması da qanunla müəyyən edilmiş əsaslarla onun barəsində sərəncam verilməsini və ya digər hüquqların həyata keçirilməsini məhdudlaşdıra bilər.
Məsələn, mənzilin ipoteka ilə yüklü olması mülkiyyət hüququnun avtomatik olaraq kreditora keçməsi demək deyil. Bununla belə, ipoteka müqaviləsi və qanunvericilik əmlakın satılmasına və ya onun barəsində digər sərəncamların verilməsinə müəyyən məhdudiyyətlər yarada bilər.
Daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsaslarla sona çata bilər. Bu hallara əmlakın başqa şəxsə qanuni qaydada özgəninkiləşdirilməsi, əmlakın məhv olması ilə bağlı qanunda nəzərdə tutulan hallar, mülkiyyətçinin əmlakdan imtinasının hüquqi nəticələri, qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarları və digər qanuni əsaslar daxildir. Dövlət ehtiyacları üçün əmlakın alınması da yalnız qanunvericilikdə müəyyən edilmiş prosedurlara və təminatlara uyğun həyata keçirilməlidir.
Mülkiyyət hüququna xitam verilməsi yalnız faktiki vəziyyətə əsasən deyil, müvafiq hüquqi əsaslar və prosedurlar nəzərə alınmaqla qiymətləndirilməlidir. Bu baxımdan, əmlakın hüquqi statusunun və mülkiyyət hüququna təsir edən halların düzgün müəyyənləşdirilməsi xüsusi əhəmiyyət daşıyır.
Nəticə etibarilə, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququ yalnız əmlaka faktiki sahib olmaqdan ibarət deyil. Bu hüquq sahiblik, istifadə və sərəncam səlahiyyətlərini, əmlakın qanuni əsaslarla əldə edilməsini, tələb olunan hallarda dövlət qeydiyyatını və effektiv hüquqi müdafiə mexanizmlərini əhatə edir. Daşınmaz əmlak əldə edərkən onun hüquqi statusunun, qeydiyyat məlumatlarının, mövcud yüklülüklərinin və mümkün məhdudiyyətlərinin əvvəlcədən yoxlanılması mülkiyyətçinin hüquqlarının qorunması baxımından mühüm əhəmiyyət daşıyır.

Fərid Cəfərli- Əmlak məsələləri üzrə ekspert

Telegramda izləyin